Loi Breyne : garanties et protection à la construction

Définition

​La loi Breyne, ou loi sur la construction d'habitations, veille à ce que vous receviez un contrat clair et complet en tant que maître d’ouvrage ou acheteur d'une habitation clé sur porte, avec des informations claires sur le prix total, les délais d'exécution, ... Elle fixe par ailleurs des responsabilités strictes et prévoit des garanties financières. De quoi faire construire votre maison l'esprit tranquille.

Champ d'application

La loi Breyne s'appliquera pour autant que plusieurs conditions soient remplies :

• La maison ou l'appartement devra être destiné à un usage d'habitation, ou à un usage mixte (càd professionnel et d'habitation). Les immeubles commerciaux et résidences de vacances ne tombent en aucune manière sous l'application de la loi Breyne.
• L'entrepreneur, le promoteur ou le vendeur - une personne unique donc - devra s'engager à 'construire', 'faire construire' ou 'procurer' un bâtiment. Cette personne sera responsable de cet engagement.
• L'acheteur devra effectuer un ou plusieurs versements avant l'achèvement de la construction.

Garanties

La loi Breyne offre plusieurs garanties à l'acheteur :

• Aucune révision du prix ne peut être pratiquée si cela n'est pas prévu dans le contrat.
• La réception doit obligatoirement se faire en deux phases : une réception provisoire et une réception définitive. Et une période d'un an minimum doit s'écouler entre les deux.
• Le transfert de propriété du bâtiment se fait automatiquement, à mesure de l'incorporation des matériaux de construction. Le risque (dommages suite à un incendie, un acte de vandalisme, …) n'est par contre transféré qu'à la réception provisoire.
• L'entrepreneur et le vendeur restent responsables dix ans des erreurs commises.
• Le vendeur et l'entrepreneur ne peuvent pas exiger ou accepter le moindre paiement de l'acheteur avant la conclusion du contrat.
• Le vendeur ou l'entrepreneur ne peut pas demander plus de 5 % du prix total à titre d'acompte. Le reste du paiement doit se faire par tranches. Le montant des tranches doit correspondre à la valeur des travaux.
• Lorsque l'entrepreneur vend aussi le terrain à bâtir, il ne peut en exiger le paiement qu'à la passation de l'acte authentique devant notaire.
• Lorsqu'une promesse de contrat n'est pas suivie de la conclusion de celui-ci, l'indemnité contractuelle à charge de l'acheteur ne peut excéder 5 % du prix total. Ce pourcentage pourra être majoré ou diminué en fonction du préjudice effectivement subi.
• Le contrat doit reprendre un certain nombre de mentions sous peine d'être déclaré nul. Il s'agit par exemple du permis de construire, de la date de début des travaux, de dispositions sur les retards et des indemnités prévues, ...
• Plusieurs documents  doivent être joints au contrat :
• le texte intégral des articles 7 et 12 de la loi Breyne. Ceux-ci portent sur les mentions obligatoires et la garantie financière.
• les plans, cahiers des charges et conditions en vertu desquelles il pourra y être dérogé.
• L'entrepreneur est tenu de verser une garantie de solvabilité et d'en apporter la preuve dans les 30 jours suivant la signature du contrat. Le régime de garantie variera selon qu'il s'agira d'un entrepreneur agréé ou non.

Lisez attentivement le contrat de vente et assurez-vous qu'il est conforme aux dispositions de la loi Breyne. Dans le cas contraire, exigez une modification du contrat. Ne signez que lorsque vous obtenez toutes les garanties nécessaires sur papier.

Une fois le contrat signé, concluez sans attendre une bonne assurance habitation. Vous deviendrez en effet progressivement propriétaire des différentes parties de la nouvelle construction. L'assurance incendie Top Habitation d'AG Insurance assure gratuitement les bâtiments en construction pendant six mois.

Sources : www.notaire.be - Confédération Construction - Loi-Breyne.